Att dagens nybyggda fastigheter ska vara smarta är en självklarhet. Fördelarna är många – effektiv drift, service och förvaltning där hållbarhet och driftnetto står i fokus. Även upplevelsen för hyresgästen blir mer och mer viktig där man förväntar sig att kunna nyttja resurser i fastigheten med enkelhet.

Övervakning och optimering av uppvärmning och ventilation har funnits under längre tid men blir mer avancerad, ofta med någon  form av AI eller Machine Learning (ML) som ingrediens. Styra belysning efter vem som är var i huset genom sensorteknik, accesskontroll genom digitala lås mm, listan kan göras lång på vad som idag görs i nya hus.

Men hur ser det ut för befintligt fastighetsbestånd? Kan man göra något för att gamla fastigheter ska bli smarta och i så fall vad och hur gör man?

 

Här listar vi 5 punkter för att komma igång och göra din fastighet smart:

 

1       Definiera vad du vill ha ut av din nya ”smarthet”.

Att fastigheten blir ”smart” kan väl för en del ha ett värde i sig men för många fastighetsägare kokar det ner till att en funktion kommer till så att den bidrar till fastighetens utveckling och prestanda – värdet, driftsnetto eller hållbarhet tex.

Vad är viktigt för er? Är det energikostnader som är höga och därmed uppvärmnings/ventilations-systemet som bör övervakas och optimeras med ny effektiva teknik? Är det drift- och serviceinformation ni ska agerar på innan ni får ett problem och systemen slutar fungera. Vet vi inte vilken temperatur det är i lägenheterna och det blir för hög uppvärmningskostnad? Är det mycket tidsspill och kostnader i samband med utflyttning?

Rangordna era fokusområden och angrip dem efter prioritet.

2       Inventera systemen i din fastighet

Gör en översyn över din fastighet och vilka system som du har idag. Ofta sitter det en mängd olika system som styr VVC, ventilation, uppvärmning etc. separat – från olika tidsperioder och därmed olika teknik. Vissa stängda genom protokoll och tekniker från 60,70, 80 & och 90-talet gör att det kan vara svårt att komma åt systemen och den data som man vill få ut för att kunna mäta, övervaka och optimera.

Ta fram en lista på systemen och få hjälp med att förstå vilken data kan du få ut och hur det ska gå till.

3       Integrerar mot de befintliga systemen

Gamla system är en guldgruva av data!

De befintliga systemen har ofta en mängd sensorer redan på plats som de använder. Den mängd data som man kan komma åt är ofta tillräcklig för att identifiera problem och ger möjlighet att optimera drift ur energi och livslängdsperspektiv. Man ska inte fokusera på att sätta in sensor innan man identifierat data som redan finns tillgänglig, om detta inte skulle räcka kan man börja installera extra sensorer som komplement.

Integrera mot de Dataundercentraler (DUC) som finns i fastigheten och samla in data till en gemensam plattform eller verktyg för analys.

Utmaningen i detta skede är att ha kunskapen om hur man kommer åt data och systemen för att data ska kunna konverteras till format som är användbart och i slutändan förståeligt.

4       Använd öppna system med modern teknik

Fastighetsbranschen har inte som vana att ta till sig det senaste när det gäller IT. Ofta är det gamla system med spretig teknik och protokoll som sitter i fastigheterna, exempelvis: M-bus, Modbus, LON, KNX, BACnet och OPC.

Här är det viktigt att inte låsa in sig med ett stängt system och gammal arkitektur för att en leverantör X med system och Y redan finns. Det skulle kunna tyckas som den enkla vägen att gå, men risken är att man får en lösning som inte använder möjligheter i den nya digitala, smarta världen samt begränsar möjlighet till ny hårdvara som ska integreras.

Ett modernt fastighetssystem ska vara enkelt att ta sig in i om det är bra och snabbt ur om inte det levererar det som efterfrågas.

5       Kombinera kunskap – IT med hands on

Det finns mycket kunskap om hur en fastighet bäst driftas och förvaltas ute bland fastighetstekniker och installatörer – de som vet hur fastigheten ”mår” genom att observera lyssna, känna och förstå. Kan man kombinerar man denna kunskap med ny teknik finns stora vinster att hämta.

Sätt den nya tekniken i händerna på de som har en gedigen kunskap, och som kan agera på det åtgärder som system identifierar och rekommenderar på plats i fastigheten. Då fungerar systemen som ett komplement till teknikern och ger ett kraftfull verktyg. Låter man även kunskapen användas åt ”andra hållet” – där teknikern är med och ger input till system så får man ett lärande system som ökar träffsäkerheten i nya AI lösningar.

Artificiell Intelligence (AI) och specifikt Machine Learning (ML) är en viktig del i processen att bygga systemkunskap och ge systemen optimala inställningar för drift, med en erfaren fastighetstekniker som förstår och kan avgöra beslut kortas tiden väsentligt för lärandet mot optimal drift.

Saknar vi några uppenbara steg? Hör av er – vi diskuterat mer än gärna!

#proptech #proptechsweden #smartbuildings #smartcity #fastighet #fastighetssystem #fastighetsförvaltning #digitaltwins #connectedbuildings #iot

Daniel Lind
CEO and co-founder at Meliox